Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

8 lipca br. w Sejmie odbyło się pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o rewitalizacji. Zawiera on propozycje rozwiązań, które mają powstrzymać proces degradacji obszarów miejskich i wiejskich oraz sprzyjać „ożywieniu” obszarów kryzysowych i przywróceniu im społeczno-gospodarczej użyteczności.

W wielu polskich miastach powszechnym zjawiskiem jest, że obok dobrze zagospodarowanych dzielnic i osiedli, występują obszary zdegradowane o zaniedbanej infrastrukturze mieszkaniowej, zniszczonym środowisku i zapaści gospodarczej. Na tych terenach dochodzi często do nagromadzenia negatywnych zjawisk społecznych, takich jak: ubóstwo, przestępczość, czy problemy edukacyjne miejscowej społeczności. Skierowany do obrad parlamentarnych rządowy projekt ustawy o rewitalizacji zmierza do rozwiązania ww. problemów. W uzasadnieniu tegoż projektu wskazano na przyczyny obecnego stanu rzeczy, a także omówiono podłoże ustawowych rozwiązań, które mają doprowadzić do rewitalizacji znacznych obszarów miejskich i wiejskich, a w konsekwencji poprawy życia ich mieszkańców. Podkreślono w nim, że podejmowane dotychczas działania rewitalizacyjne były prowadzone często w sposób punktowy i fragmentaryczny, nieuwzględniający w wystarczającym stopniu czynnika społecznego oraz możliwości, jakie dają konsultacje z członkami lokalnych społeczności i przedsiębiorcami. W konsekwencji, projektodawcy uznali, że dla skuteczności rewitalizacji nieodzowne jest zaangażowanie samorządów i lokalnych społeczności w tworzenie planów rewitalizacji dla zdegradowanych obszarów miast i wsi. Dla osiągnięcia zaś efektu pełnej rewitalizacji niezbędne jest zwiększanie kompleksowości działań rewitalizacyjnych poprzez zadbanie o ich synergię tak w sferze infrastrukturalnej, społecznej, jak i gospodarczej.

Główne założenia ustawy

W projekcie ustawy o rewitalizacji znajdują się propozycje kompleksowych rozwiązań służących ożywieniu obszarów zdegradowanych i przywróceniu im użyteczności, m.in. poprzez ich odtworzenie lub zmianę przeznaczenia.

Zgodnie z projektem ustawy rewitalizacja stanowić ma kompleksowy proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, którego istotę mają stanowić zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy na podstawie gminnego programu rewitalizacji. Tak rozumiana rewitalizacja stanowić ma zadanie własne gmin, którego realizacja będzie mieć charakter fakultatywny, co oznacza, że podjęcie przez gminę działań rewitalizacyjnych będzie uzależnione od autonomicznej decyzji lokalnych władz.

Zgodnie z projektem, gminy, które zdecydują się na przeprowadzenie rewitalizacji powinny w pierwszej kolejności wyznaczyć, na podstawie uprzednio sporządzonej rzetelnej diagnozy stanu wyjściowego, dwie kategorie obszarów na swoim terytorium: obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji. Zgodnie z proponowaną definicją ustawową za obszar zdegradowany może zostać uznany obszar gminy znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym, w przypadku występowania na nim ponadto co najmniej jednego z wymienionych w ustawie innych niż społeczne negatywnych zjawisk np. przestrzenno-funkcjonalnych, w szczególności niewystarczającego wyposażenia w infrastrukturę techniczną i społeczną lub jej złego stanu technicznego, braku dostępu do podstawowych usług lub ich niskiej jakości, niedostosowania rozwiązań urbanistycznych do zmieniających się funkcji obszaru, niskiego poziomu obsługi komunikacyjnej, niedoboru lub niskiej jakości terenów publicznych. Obszar, obejmujący całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujący się szczególną koncentracją wymienionych w ustawie negatywnych zjawisk, na którym z uwagi na istotne znaczenie dla rozwoju lokalnego gmina zamierza prowadzić rewitalizację, rada gminy wyznaczyć będzie mogła jako obszar rewitalizacji.

Zarówno obszary zdegradowane, jak i obszary rewitalizacji, będą mogły zostać podzielone przez radę gminy na podobszary, w tym podobszary nieposiadające ze sobą wspólnych granic, co ma ułatwić zintegrowane terytorialnie planowanie i prowadzenie działań rewitalizacyjnych. Określenie granic i ich przebiegu zarówno w odniesieniu do pierwszych, jak i drugich obszarów, oraz ich podobszarów, dokonywane będzie w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego. Inicjatywa w jej podjęciu będzie przysługiwać zarówno radzie gminy, jak i wójtowi. Swoboda gmin w wyznaczaniu obszarów rewitalizacji będzie jednak ograniczona. Projekt ustawy zastrzega bowiem, że łączna powierzchnia obszarów i podobszarów rewitalizacji nie będzie mogła przekroczyć 20 proc. powierzchni gminy, przy czym działania rewitalizacyjne będą mogły objąć maksymalnie 30 proc. jej mieszkańców.

Wyznaczenie obszarów rewitalizacji będzie wiązało się z możliwością wprowadzenia dodatkowych uprawnień gminy w stosunku do nieruchomości położonych w ich obrębie w postaci ustanowienia na rzecz gminy prawa ich pierwokupu. Na obszarze rewitalizacji będzie ponadto możliwość wprowadzenia zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych w uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających tej decyzji, jeżeli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego będą wskazywać, że nie ustanowienie zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu obszarów rewitalizacji.

Po wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, rada gminy będzie umocowana do opracowania i podjęcia w ustawowo określonej procedurze gminnego programu rewitalizacji. Uchwała w sprawie przyjęcia programu nie będzie stanowić aktu prawa miejscowego, lecz dokument o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego, wiążący organy gminy w podejmowanych działaniach rewitalizacyjnych. Gminny program rewitalizacji stanowić będzie nadto podstawę do wydania szeregu przewidzianych projektem ustawy aktów prawa miejscowego z zakresu organizacji procesu rewitalizacji, takich jak: uchwała w sprawie wyznaczenia Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz uchwała w sprawie przyjęcia miejscowego planu rewitalizacji.

Zgodnie z projektem ustawy, gminny program rewitalizacji winien zawierać m.in.: szczegółową diagnozę obszaru rewitalizacji, obejmującą analizę negatywnych zjawisk na nim występujących oraz lokalnych potencjałów na tym terenie, cele rewitalizacji oraz odpowiadające im kierunki działań, opis planowanych przedsięwzięć rewitalizacyjnych, a także szacunkowe ramy finansowe wraz z szacunkowym wskazaniem środków finansowych ze źródeł publicznych i prywatnych oraz system monitorowania i oceny gminnego programu rewitalizacji. Program winien zawierać również postanowienia dotyczące prawnych uwarunkowań realizacji programu, w tym w zakresie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, koniecznych zmian w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz wykonania programu w części planistycznej, za pomocą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym miejscowych planów rewitalizacji.

 

Warto wskazać, że zawarcie w gminnym programie rewitalizacji przedsięwzięcia rewitalizacyjnego będzie stanowić podstawę do stosowania przy jego realizacji specjalnych rozwiązań prawnych przewidzianych nowymi przepisami. Z uwagi na wielowątkowość i złożoność rewitalizacji, jako procesu obejmującego wiele dziedzin polityki publicznej, zachowano w projekcie ustawy otwartą formułę przedsięwzięcia rewitalizacyjnego, którymi będą mogły być zarówno realizacja danej inwestycji (np. przebudowa, remont budynku), poprawa dostępności do infrastruktury technicznej na danym obszarze (np. wyposażenie dzielnicy w sieć ciepłowniczą), jak i program określonych działań np. społecznych, edukacyjnych, czy kulturalnych. Przedsięwzięciami rewitalizacyjnymi będą mogły być zarówno przedsięwzięcia publiczne, jak  i prywatne. Nadto, zgodnie z projektem ustawy przedsięwzięcia rewitalizacyjne zamieszczone w gminnym programie rewitalizacji będą mogły być realizowane również poza obszarem rewitalizacji, jeżeli wynikać to będzie z ich specyfiki.

Jeżeli w gminnym programie rewitalizacji wskaże się na konieczność ustanowienia, dla obszaru (lub podobszarów) rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji rada gminy będzie mogła ją wyznaczyć w drodze odrębnej uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego. Strefa będzie stanowić obszar, na którym będą obowiązywać szczególne rozwiązania prawne z zakresu planowania przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, mieszkalnictwa, prawa podatkowego oraz cywilnego, np. możliwość jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy przez wójta, w sytuacji, gdy opróżnienie lokalu będzie niezbędne dla realizacji przedsięwzięcia rewitalizacyjnego, czy generalne zwolnienie z obowiązku stosowania trybów przetargowych, o ile wartość zamówienia nie przekroczy progów unijnych. Gminy będą mogły także udzielać na rzecz właścicieli, użytkowników wieczystych lub podmiotów sprawujących trwały zarząd na nieruchomościach położonych na terenie strefy dotacji w celu wykonania remontu, przebudowy, czy prac konserwatorskich. W odniesieniu do nieruchomości gminnych położonych w strefie będzie możliwa także ich preferencyjna sprzedaż poprzez udzielenie nabywcy specjalnej bonifikaty, o ile sprzedawane nieruchomości przeznaczone zostaną pod realizację przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

Celem wprowadzenia wymienionych wyżej i innych przewidzianych ustawą rozwiązań prawnych jest zapewnienie możliwie sprawnej realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych i zwiększenia atrakcyjności tych przedsięwzięć dla inwestorów prywatnych. Biorąc pod uwagę szczególny charakter rozwiązań prawnych obowiązujących w strefie, czasowy zakres jej obowiązywania ograniczono ustawowo do maksymalnie 10 lat, bez możliwości jego przedłużenia.

Z uwagi na ścisłe powiązanie programowania i realizacji rewitalizacji z procesami zarządzania przestrzenią rządowy projekt ustawy o rewitalizacji wprowadza także szereg zmian w ustawie z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199). Najważniejszą spośród nich jest wprowadzenie możliwości uchwalenia przez radę gminy miejscowego planu rewitalizacji, który będzie stanowić szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W planie będzie można m.in. określić zasady kompozycji przestrzennej nowej zabudowy i harmonizowania planowanej zabudowy z zabudową istniejącą, wprowadzić ustalenia dotyczące charakterystycznych cech elewacji budynków, czy ustanowić zakazy i ograniczenia dotyczące działalności handlowej lub usługowej. W miejscowym planie rewitalizacji będzie można także określić, w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych, że warunkiem realizacji na nich inwestycji głównej będzie zobowiązanie się inwestora (w drodze umowy urbanistycznej) do budowy na jego koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych – w zakresie wskazanym w planie. Dla zwiększenia czytelności planowanych rozwiązań i możliwości poddania ich realnym konsultacjom społecznym w projekcie ustawy wprowadzono obowiązek wyposażenia planu w wizualizację, składającą się co najmniej z koncepcji urbanistycznej obszaru objętego planem, modelu struktury przestrzennej tego obszaru oraz widoków elewacji.

Warto podkreślić, że dla zagwarantowania społecznego charakteru rewitalizacji, w projekcie ustawy przewidziano szereg mechanizmów współpracy władz gminy z lokalną społecznością. W projektowanej ustawie gwarantuje się szeroką partycypację wszystkich interesariuszy rewitalizacji (mieszkańców, przedsiębiorców, lokalnych instytucji itp.) w procesach rewitalizacyjnych poprzez ich udział w każdym z etapów odnowy obszarów kryzysowych - począwszy od planowania, przez realizację aż po ocenę działań. Szczególnym instrumentem w omawianym zakresie jest przewidziana ustawą instytucja Komitetu Rewitalizacji, który stanowić ma obligatoryjnie powoływane forum współpracy i dialogu interesariuszy rewitalizacji  z organami gminy w sprawach dotyczących przygotowania, prowadzenia i oceny rewitalizacji oraz pełnić funkcję gremium opiniodawczo-doradczego wójta (burmistrza albo prezydenta miasta). Celem zmaksymalizowania uczestnictwa zainteresowanych środowisk w procesie rewitalizacji, projekt dopuszcza powołanie osobnych Komitetów Rewitalizacji dla wyznaczonych w uchwale rady gminy podobszarów rewitalizacji.

Jako że w obecnym stanie prawnym szereg gmin prowadzi działania spełniające przesłanki rewitalizacji w rozumieniu projektu ustawy o rewitalizacji, na podstawie dokumentów programowych i strategicznych, przyjmowanych w oparciu o ogólne normy kompetencyjne, w projekcie ustawy zawarto przepisy przejściowe określające zasady kontynuowania dotychczas podjętych działań. W przepisach tych określono, że jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy w gminie przyjęto, w drodze uchwały rady gminy, program zawierający działania służące rewitalizacji obszaru zdegradowanego, to na jego podstawie może zostać opracowany i uchwalony gminny program rewitalizacji. Tym samym gmina prowadząca już działania rewitalizacyjne będzie miała możliwość, po „przekształceniu” dotychczasowych dokumentów strategicznych w gminny program rewitalizacji, stosowania specjalnych rozwiązań prawnych przewidzianych projektem ustawy, takich jak miejscowy plan rewitalizacji, czy specjalne strefy rewitalizacji. Przepis przejściowy dopuszcza także prowadzenie działań rewitalizacyjnych na dotychczasowych zasadach (z wyłączeniem instrumentarium przewidzianego projektem ustawy), jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2023 r.

Podsumowanie

Przedłożoną inicjatywę rządową należy niewątpliwie ocenić pozytywnie. Od wielu lat środowiska samorządowe i pozarządowe postulowały przyjęcie ustawowych rozwiązań prawnych umożliwiających skuteczne i sprawne przeprowadzenie procesów rewitalizacyjnych, w szczególności zaś stwarzających podstawy dla stosowania finansowych zachęt stymulujących rozwój inwestycji rewitalizacyjnych. Wiele projektowanych w omówionej propozycji legislacyjnej rozwiązań budzi jednakże wątpliwości, zwłaszcza w zakresie ograniczającym samodzielność decyzyjną samorządów, co do zakresu i sposobu wdrażania narzędzi rewitalizacyjnych. Omówiony projekt będzie niewątpliwie stanowił przedmiot ożywionej dyskusji w najbliższych tygodniach. Prace nad nim będziemy dla Państwa na bieżąco monitorować na łamach portalu PrawoDlaSamorządu.

W chwili obecnej projekt omawiany jest w sejmowej podkomisji stałej do spraw rozwoju i rewitalizacji miast.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj