Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przekazało do rozpatrzenia na posiedzeniu Stałego Komitetu Rady Ministrów projekt kompleksowej nowelizacji ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Projekt, zgodnie z deklaracjami przedstawionymi w uzasadnieniu, ma na celu doprecyzowanie niektórych przepisów ustawy budzących dotąd wątpliwości interpretacyjne. Jednak oprócz zmian o charakterze doprecyzowującym, w sposób istotny zmienia on ugruntowane już reguły ustalania opłaty adiacenckiej.

Nowe zasady w zakresie terminów ustalania opłat

Przypomnijmy, że  zgodnie z obecnie obowiązującym art. 98a ust. 1 u.g.n., opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości organ ma obowiązek ustalić w terminie 3-lat od dnia w którym decyzja o podziale stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W orzecznictwie przyjęto, iż oznacza to, że we wskazanym 3-letnim terminie decyzja ustalająca opłatę nie tylko musi zostać wydana, ale również ma uzyskać przymiot ostateczności. W praktyce okazywało się to niezwykle trudne - błędy w wycenach, podważanie wycen, długotrwałe postępowania przed organami II instancji powodowały, że wskazany termin okazywał się zbyt krótki dla wydania ostatecznej decyzji, co skutkowało koniecznością umarzania postępowań.

Zgodnie z projektowanym art. 98a ust. 1 u.g.n., aby nałożenie opłaty adiacenckiej było możliwe wystarczy samo wszczęcie postępowania w przedmiocie jej ustalenia w terminie 3 lat od nabycia przymiotu ostateczności albo prawomocności przez odpowiednio: decyzje i orzeczenia podziałowe.

W analogiczny sposób projektodawcy skonstruowali przepisy dotyczące nałożenia opłaty adiacenckiej z tytułu przyłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Tu również 3-letni termin byłby zastrzeżony dla wszczęcia postępowania a nie, jak dotąd, dla wydania decyzji (o ile na gruncie obowiązującego obecnie art. 98a ust. 1 wymaga, aby była to decyzja ostateczna, o tyle w przypadku opłaty ustalanej na podstawie art. 145 ust. 2 wymaga się wydania w 3-letnim terminie choćby nieostatecznej decyzji).

Nowe zasady wyceny nieruchomości

W art. 98a u.g.n., który dotyczy ustalania opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, planuje się dodać ust.1b określający szczegółowe zasady wyceny nieruchomości na ten cel. Zgodnie z proponowanym zapisem, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Planuje się również wprowadzić zasadę, iż wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. To istotna zmiana, jeśli idzie o praktykę ustalania opłat i sporządzania wyceny na ten cel. Otóż w ostatnim czasie, w orzecznictwie sądowym ukształtował się pogląd, że wartość nieruchomości po podziale ocenia się nie jako sumę wartości nowopowstałych działek (tak jak proponują projektodawcy), ale jako wartość jednej nieruchomości złożonej z wielu mniejszych działek. Dla rzeczoznawców oznaczało to obowiązek poszukiwania na potrzeby wyceny transakcji obejmujących duże nieruchomości złożonych z wielu działek, co nie było prostym zabiegiem, gdyż takie nieruchomości nie występują często w obrocie.

Zmienione zasady rozliczania nakładów

Obecnie obowiązujące zasady zaliczania na poczet opłaty adiacenckiej nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej nie zachęcają do partycypowania w tych kosztach.

Przypomnijmy: zgodnie z obecnie obowiązującym art. 148 ust. 4 u.g.n., nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej są zaliczane na poczet różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem. Ta kwota z kolei pomnożona przez stawkę opłaty pozwala ustalić wysokość opłaty adiacenckiej. Wynika stąd, że wartości nakładów nie można odliczyć w całości.

Art. 148 ust. 4 u.g.n. w proponowanym brzmieniu ma na celu zachęcenie obywateli do partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Zaproponowane rozwiązanie, jak tłumaczą projektodawcy, wprowadza korzystniejszy mechanizm określania wysokości opłaty adiacenckiej wobec osób, które dobrowolnie wniosły środki finansowe na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej proponuje się bowiem zaliczać na poczet opłaty adiacenckiej.

Przepisy przejściowe

W art. 5 ust. 3 projekt stanowi, że nowe zasady ustalania opłaty adiacenckiej z tytuły podziału nieruchomości oraz z tytułu podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w zakresie terminu oraz poziomu cen uwzględnianych przy wycenie nieruchomości nie znajdą zastosowania do spraw wszczętych a niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji.