Wysokość stawek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste uzależniona jest m.in. od celu, na jaki dana nieruchomość w to użytkowanie została oddana. Stawki zamykają się w przedziale 0,3% - 3% ceny nieruchomości rocznie (regułą jest stawka w wysokości 3%; niższe stawki dotyczą określonych w ustawie celów – np. za grunty oddane na cele mieszkaniowe wysokość stawki wynosi 1%). Istnieje możliwość zmiany wysokości ww. stawki w przypadku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

Przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty rocznej

Zwiększa się liczba spraw, w których użytkownicy wieczyści, w celu zmniejszenia wysokości ponoszonych opłat rocznych, próbują wykazać, że wykorzystują nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste (pierwotnie na inny cel) na cel mieszkaniowy.

W myśl zaś art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 roku, poz. 121 z późn. zm.) [dalej także: „ugn”], jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.[1]

Jak wskazuje się w doktrynie, użytkownik wieczysty, domagając się weryfikacji stawki procentowej takiej opłaty, powinien wykazać, że:

1)doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,

2)zmiana w faktycznym sposobie korzystania ma charakter trwały, czyli „istniejący”, „nieulegający zmianom”, „stały”, „ciągły”,

3)w wyniku zmiany korzystania z nieruchomości doszło do zmiany celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (Klat-Górska, Elżbieta. Art. 73. W: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. LEX, 2015).

Ponadto, jak wskazuje Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 2 lutego 2012 roku (I ACa 1208/11), użytkownik wieczysty chcąc zmienić wysokość stawki procentowej opłaty rocznej ze względu na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, musi samemu wykazać zaistnienie przesłanek takiej zmiany.

Ocena przesłanek zmiany stawki procentowej

Jak wskazuje się w orzecznictwie, to, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić uwzględniając zarówno dokumenty dotyczące danej nieruchomości, jak i okoliczności faktyczne, a przede wszystkim zachowanie użytkownika wieczystego, które wskazuje, czy korzysta z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena - w konkretnym stanie faktycznym - zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości, jak i czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i czy jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne (wyrok SA w Warszawie z dnia 15 września 2015 roku, VI ACa 1399/14).

Podobnie przyjmuje Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 29 listopada 2016 roku (I ACa 473/16), który wskazuje, że nie jest przesądzające o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczenie jej w ewidencji gruntów, czy przeznaczenie w miejscowym planie. Te okoliczności stanowią bowiem jedno z kilku, a nie wyłączne kryterium oceny charakteru zmiany i nie mogą być oceniane w oderwaniu od rzeczywistych działań użytkownika wieczystego, ujawniających jego zamiary co do sposobu korzystania z gruntu.

Co ciekawe, w doktrynie wskazuje się również, że w związku z treścią art. 73 ust. 1 ugn, który mówi, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy, ocena, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, musi dotyczyć całej nieruchomości. Zatem zmiana musi być tego rodzaju, że uzasadnia zmianę podanego w umowie celu podstawowego (Bończak-Kucharczyk, Ewa. Art. 73. W: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. V. Wolters Kluwer Polska, 2018.).

Tym samym dla poprawnej odpowiedzi na pytanie o zasadność zmiany stawki procentowej, kluczowe znaczenia muszą mieć zawsze dokładne ustalenia faktyczne.

Jak wskazuje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 roku, V CSK 357/09, również czynnik częstotliwości wykorzystywania nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym powinien być brany pod uwagę przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana korzystania z takiej nieruchomości. W przeciwnym razie za trwałą zmianę należałoby uważać każdą deklarację podmiotu uprawnionego o podjęciu i prowadzeniu nowej jakościowo działalności, innej niż poprzednia, przy minimalnej, symbolicznej, a niekiedy nawet pozorowanej eksploatacji przedmiotu użytkownika wieczystego.

 

---

[1]  zgodnie z art. 72 ust. 3 ugn, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi:

1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;

2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny;

3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny;

3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1% ceny;

4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny;

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny;

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.