Od kilku miesięcy obowiązują znowelizowane przepisy dotyczące tworzenia i funkcjonowania społecznych agencji najmu. Jak uregulowano tę formułę wsparcia mieszkańców gmin w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych? Jakimi kompetencjami dysponują organy gminy? Co jeszcze zmienić ma się w finansowaniu działalności SAN?
Rosnące ceny nieruchomości i czynsze za lokale mieszkalne należą do palących problemów społecznych. Podejmowane są kolejne próby poprawy sytuacji. Jedną z nich jest nowelizacja przepisów o społecznych agencjach najmu (SAN).
SAN-y zostały po raz pierwszy uregulowane ponad dwa lata temu. Mają stanowić kolejną – obok społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) – formę wsparcia w pozyskiwaniu odpowiedniego lokum przez osoby, które co prawda są w stanie uiszczać czynsz i inne opłaty „mieszkaniowe”, lecz niekoniecznie na warunkach stawianych przez komercyjny rynek nieruchomości. Jednak o ile SIM-y mają na celu co do zasady budowę i eksploatację mieszkań dla tzw. osób o średnich dochodach (przy ich udziale finansowym, przekazywanym w formie partycypacji), to rola SAN-ów jest zdecydowanie inna.
Ujmując najprościej: SAN-y są rodzajem pośrednika, który – we współpracy z gminą – łączy osoby zainteresowane najmem mieszkania z podmiotami dysponującymi odpowiednimi mieszkaniami. Nie są zatem co prawda „społecznymi” deweloperami (jak w przypadku SIM-ów), lecz prowadzą swą działalność z wykorzystaniem obiektów już istniejących.
Zgodnie z ustawową definicją SAN to podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych rozdziale 3a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa[1]. SAN-y, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, mogą ponadto:
Dochody z wyżej określonej działalności SAN przeznacza w całości na tę działalność[4].
W umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się do przeprowadzania remontów lub przebudowy dzierżawionego lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku innego niż mieszkalny albo części takiego budynku[5].
SAN-ami mogą być:
Oznacza to, że jako SAN-y mogą funkcjonować zarówno podmioty typowo samorządowe (np. spółki gminne), jak i niepubliczne organizacje pozarządowe lub inne podmioty realizujące działalność pożytku publicznego. Forma prawna SAN będzie miała jednak bezpośredni wpływ na opisane poniżej zasady współpracy z gminą.
Przepisy wskazują wprost, że gmina może wykorzystać SAN do realizacji zadania własnego polegającego na tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej[7].
Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1 lub 1a u.s.f.r.m. (opisanej powyżej), na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę na okres 5 lat umowy z SAN ("umowy o współpracy"), określającej co najmniej elementy wskazane w ustawie:
Ponadto gmina w umowie z SAN gmina może powierzyć tej pierwszej realizację innych usług społecznych na rzecz najemców SAN[10].
W przypadku umowy o współpracy z SAN będącą organizacją pozarządową lub innym podmiotem mogącym prowadzić działalność pożytku publicznego jest ona zawierana w trybie określonym w dziale II rozdziale 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie jako umowa o wsparcie realizacji zadania publicznego lub jako umowa o powierzenie realizacji zadania publicznego.
Umowa o współpracy między gminą i SAN może być przedłużana, przy czym w przypadku organizacji pozarządowych i innych podmiotów mogących prowadzić działalność pożytku publicznego powinno to nastąpić na podstawie przepisów działu II rozdziału 2 u.dz.p.p. (stanowiącego m.in. o otwartych konkursach ofert w sprawach wspierania lub powierzania realizacji zadań publicznych).
Oznacza to, że ustawa nie gwarantuje tego rodzaju SAN-om szczególnie stabilnych warunków funkcjonowania[11]. Warto też zauważyć, że nie ma w tym przypadku znaczenia kto utworzył daną organizację społeczną (lub inny podmiot prowadzący działalność pożytku publicznego) albo jego struktura własnościowa. W konsekwencji np. utworzona przez dwie gminy spółdzielnia socjalna, mająca zamiar prowadzić działalność jako SAN, zgodnie z u.s.f.r.m. byłaby traktowana mniej korzystnie (z punktu widzenia zasad zawierania i przedłużania umów z gminami) niż międzygminna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością działająca jako SAN.
W kolejnym artykule omówione zostaną kwestie uchwał rad gmin w sprawie kryteriów zawierania umów z SAN oraz wsparcia udzielanego na funkcjonowania SAN.
[1] Art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790 ze zm.), dalej jako: u.s.f.r.m.
[2] Zgodnie z art. 22a ust. 1b u.s.f.r.m. nie dotyczy to spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek akcyjnych, w których gmina lub gmi ny dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.
[3] Art. 22a ust. 1a u.s.f.r.m.
[4] Art. 22a ust. 3 u.s.f.r.m.
[5] Art. 22d ust. 1 u.s.f.r.m.
[6] Art. 22a ust. 3 u.s.f.r.m. A więc m.in. organizacji pozarządowych i spółdzielni socjalnych.
[7] Art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
[8] Przepis stanowi o obowiązkach informacyjnych gminy wobec ministra właściwego do spraw budownictwa.
[9] Art. 22b ust. 1 u.s.f.r.m.
[10] Art. 22b ust. 7 u.s.f.r.m.
[11] Zob. również E. Bończak-Kucharczyk, Art. 22(b) [w:] Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, WKP 2023, SIP Lex.
Autor artykułu
Doktor nauk prawnych, specjalizuje się w zakresie prawa samorządu terytorialnego ze szczególnym uwzględnieniem ustroju j.s.t. i publicznego transportu zbiorowego
26.03.2024
13.03.2024
06.03.2024