Prawo Dla Samorządu

Na nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego co do zasady nie można ustanowić służebności drogi koniecznej.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 czerwca 2016 r. (sygn. III CZP 31/16), odpowiadając na pytanie prawne, czy w przypadku żądania przez wnioskodawcę ustanowienia służebności drogi koniecznej na prawie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste można ją ustanowić na prawie użytkowania wieczystego.

Wyrażone w przywołanej uchwale stanowisko nie pozostaje bez wpływu na sytuację gmin, których nieruchomości często znajdują się w użytkowaniu wieczystym. W wielu przypadkach gminy mogą bowiem zostać pozbawione wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Podwójny wniosek

Z powyższym pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego wystąpił Sąd Okręgowy w Radomiu, rozstrzygający spór w sprawie o ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Z wnioskiem o jej ustanowienie na prawie własności wystąpili właściciele kilku nieruchomości, które nie miały bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i z których dostęp do niej możliwy był wyłącznie przez nieruchomość stanowiącą własność gminy, co jednak istotne w kontekście niniejszej sprawy – na nieruchomości gminy zostało wcześniej ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Sąd I instancji przedmiotowy wniosek uwzględnił i ustanowił służebność drogi koniecznej na nieruchomościach stanowiących własność gminy oraz zasądził na jej rzecz odpowiednie wynagrodzenie z pominięciem uprawnień użytkownika wieczystego.

Zakwestionował on więc przedmiotowe rozstrzygnięcie, wnosząc do Sądu Okręgowego w Radomiu apelację od rozstrzygnięcia sądu I instancji. Jego zdaniem ustanowienie służebności drogi koniecznej znacznie ogranicza korzystanie z przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Jednocześnie wskazywał, że w przypadku ewentualnego uwzględnienia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, powinna on zostać ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego, a nie na prawie własności, w konsekwencji natomiast wynagrodzenie z tego tytułu powinien otrzymywać użytkownik wieczysty, a nie właściciel działki. W związku z powyższym użytkownik wieczysty w toku postępowania domagał się przyznania na jego rzecz takiego wynagrodzenia, przy czym jego żądanie należało traktować dodatkowo również jako wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego.

Bez drogi koniecznej na nieruchomości

Odnosząc się do przedmiotowej sprawy Sąd Najwyższy wskazał, że w przypadku ustanowienia prawa użytkowania na nieruchomości co do zasady wykluczone jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości nawet za zgodą jej właściciela. Jedyny wyjątek od tej reguły może stanowić sytuacja, gdy strony umowy użytkowania wieczystego same odmiennie zastrzegły w jej treści.

Uzasadniając swoje stanowisko podkreślił, że służebność drogi koniecznej obciąża nieruchomość, lecz jej wykonywanie dotyczy gruntu, który w razie oddania w użytkowanie wieczyste pozostaje w wyłącznym korzystaniu i dyspozycji użytkownika wieczystego. W konsekwencji to on musi ponosić wszelkie ograniczenia w korzystaniu z gruntu, a nie jego właściciel. Z uwagi na to, że wynagrodzenie ma na celu rekompensatę tych ograniczeń, nie ma uzasadnienia do przyznania go na rzecz właściciela nieruchomości.

Odpowiadając natomiast bezpośrednio na przedstawione w niniejszej sprawie pytanie prawne wskazał że, sąd nie jest związany żądaniem wnioskodawcy ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jeżeli uczestnik postępowania wniósł o jej ustanowienia na prawie użytkowania wieczystego.

Oznacza to, że w świetle powyższej uchwały Sądu Najwyższego na nieruchomościach gmin obciążonych prawem użytkowania wieczystego co do zasady nie będzie można ustanowić służebności drogi koniecznej. Wydaje się, że dopuszczalne będzie natomiast jej ustanowienie na prawie użytkowania wieczystego, jeżeli będzie o to wnosić użytkownik wieczysty.

W przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego, ewentualne wynagrodzenie z tego tytułu będzie więc przysługiwało użytkownikowi wieczystemu i w konsekwencji nie będzie stanowić wpływu do budżetu gminy.

Droga konieczna na działce oddanej w użytkowanie wieczyste